Dette privée immobilière en France

Pour simplifier les mécanismes historiques du marché, on peut dire qu'un promoteur immobilier peut financer ses projets et sa croissance par une dette bancaire d'une durée de 5 à 10 ans ou par des fonds propres. La baisse des taux d'intérêt et l'émergence de nouveaux acteurs depuis 2008 ont cependant permis de généraliser l'utilisation de nouveaux mécanismes de financement. Ces nouveaux moyens de financement sont plus chers mais certainement plus flexibles, comme la Dette Privée. Le ratio de Gearing (ou LTV) est à cet égard passé de 80 à 60% depuis la crise de 2008.

Moyens de financement traditionnels

La dette bancaire reste la solution la plus efficace et la moins coûteuse pour les promoteurs immobiliers. Sur la base des statistiques de la Banque Nationale de France, on estime que le coût de la dette se situe en moyenne autour de 1,6% au T4-17 pour ces promoteurs. Cependant, la dette bancaire nécessite de solides garanties financières et des covenants stricts, parfois difficiles à respecter pour les promoteurs dont les opérations et les finances sont souvent cycliques.

Solutions de financement alternatives

Afin de permettre aux promoteurs de satisfaire aux garanties bancaires et de se prémunir contre le non-respect des covenants, les professionnels de l'immobilier ont de plus en plus recours à la dette privée, comme la dette senior, la mezzanine ou encore le crowdfunding et les obligations convertibles. Ces moyens de financement alternatifs viennent en complément de la dette bancaire et sont souvent remboursés ultérieurement, ce qui les rend moins sûrs et plus coûteux.

Le coût de ces solutions peut toutefois être bénéfique pour les promoteurs, notamment parce qu'il permet souvent aux promoteurs de libérer des liquidités pour toute la durée de la dette bancaire, tout en permettant souvent aux promoteurs de garder le contrôle de leur entreprise. Les fonds spécialisés peuvent également permettre aux promoteurs de contourner les exigences de notation, ce qui les rend attrayants pour les nouveaux promoteurs.